東京オリンピックの開催決定以降、日本でも民泊が新しい宿泊形態として注目されてきました。   「民泊を先駆けて行ってきた宿泊予約プラットフォームのAirbnbは、2019年に宿泊数でExpediaを抜きBooking.comに次ぐ世界2位に昇るなど(wiki*5)、民泊は今とても勢いのあるビジネスであり、空き家の有効活用や不動産投資の方法として注目されています。   まだまだ民泊がそれほど普及していない日本では、これから市場が拡大していくことが考えられます。   今回はそんな民泊の始め方やその注意点、運営開始後にうまく経営していくためのポイントをご紹介していきます。

そもそも民泊とは？なぜ民泊が注目されているのか

民泊とは、自宅や個人の所有する住宅の一部あるいは全部を宿泊用に貸し出すことです。   ここ数年民泊運営および民泊投資が注目されている背景には、初期費用の低さと始めやすさといったメリットがあります。   部屋を綺麗に掃除したり、家具家電を揃えたりするだけで手軽に始められることから、空き家や空き部屋を有効活用したい方にも人気があります。   必要な書類を準備した上で保健所から許可を得たり、届出を出したりすることで民泊を始めることができます。   とはいえ、ただ始めるだけではなかなか収益に繋がらないことが多く、住宅内のインテリアを魅力的になるように揃えたり、ハウスマニュアルの作成、AirbnbなどのOTAサイトの最適化やレビュー管理を行うなど様々な準備や運営が必要になってきます。   以下でより詳しくご紹介していきます。

「民泊運営」の「始め方」の「手順」とは？

民泊運営を始めるにあたって行うべきことは多岐にわたります。   民泊運営における始め方と手順について1つ1つ順を追って解説していきます。  

民泊の始め方と手順①許可申請・届出の提出

宿泊施設の運営は「旅館業法」で定められており、無許可で民泊を行い、宿泊料金を取ることは違法となっています。   そのため民泊を始めるには、まず条件を満たしたうえで必要書類を集め、保健所に届出を出したり、許可を得る必要があります。   ただ、その条件や申請方法は民泊の形態によって異なるため、次の章以降でより詳しく解説していきます。   様々な準備が必要になるため、自分で行う時間の余裕のない方、自信のない方は行政書士に頼むことも可能ですが、その場合は30万円ほどで依頼するのが相場となっています。  

民泊の始め方と手順②リノベーション・必要設備の準備

民泊の許可が下りても、宿泊される方が快適に過ごせるようにしなければ旅行者に選んでもらえず、いつまで経っても集客できず売上が立ちません。   そのため、必要最低限の家電は準備する必要があります。   また、民泊を探している方はAirbnb等のOTAサイトの写真を見て宿泊先を決めることが多いため、紹介用の写真を撮る際により魅力的に映るように部屋の中をコーディネートする必要があります。   また、おしゃれにコーディネートを行うことで宿泊者の満足度も高くなり、レビューも良くなるため新しい予約に繋がっていきます。

民泊の始め方と手順③料金設定・ハウスマニュアルの作成

空室率を減らしかつ利益を上げるには、適切な料金設定が重要になります。   地域的な条件や相場を見るだけではなく、閑散期は安く、長期休みや休日などの繁忙期は高くしたりといった細かい調節も必要になります。   また、トラブルを防いだり、宿泊される方により快適に過ごしてもらったりするために、ハウスマニュアルを作成しましょう。   この時、海外からの宿泊者でもわかるように、多言語でハウスマニュアルを作る必要があります。  

民泊の始め方と手順④OTAサイトへの登録・リスティングの作成

お客さんを迎える準備ができたら、Airbnb等のOTAサイトに登録をしていきます。   前述のとおりOTAサイトに載せる写真は非常に重要なため、しっかりこだわりましょう。   また、OTAサイトはAirbnbだけではなくBooking.comやExpediaなど複数のOTAサイトに登録するとより多くの人に見てもらうことに繋がります。   中華系のインバウンドを狙うのであればCtripにも登録するといいでしょう。   ただ、OTAサイトを増やしすぎると管理が行き届かなくなるリスクや口コミが分散してしまう可能性があるので出来る限りOTAを集約することをお勧めします。

民泊の始め方と手順⑤運営開始

民泊運営はOTAサイトへ登録して終わりではなく、ここからがスタートになります。   運営開始後にいかに良質なサービスを提供するかで宿泊される方の満足度が上がり、口コミにも繋がります。   宿泊される方から連絡が来た際には対応を素早く行ったり、利用後の清掃をしっかり行うことでレビューも良くなります。   OTAサイト上の口コミ次第でその後の集客が変わると言っても過言ではないので、レビュー管理は徹底しましょう。

民泊の種類と、種類ごとの特徴

ひとえに民泊と言っても様々な形態があります。   その運営形態によって運営開始前に必要な書類や手続き、運営開始後の制限など、様々な違いがあります。   民泊は具体的には「旅館業法による民泊」、「特区民泊」、「新法民泊」の3つの形態があります。   それぞれ解説していきます。  

民泊運営の形態①旅館業法

旅館業法による民泊は営業可能日数に制限がないため、高い利益も狙うことができます。   ただし、営業可能地域が限られていることや自治体の許可が必要になることから、運営開始前のハードルが高いのが特徴です。   また、フロントやスタッフの常駐が必要になります。

民泊運営の形態②特区民泊

特区民泊は特定の地域で旅館業法の特例として民泊を運営する形態です。   東京都大田区、大阪府、大阪市、福岡県北九州市など、非常に限られた地域のみで運営可能となっています。   営業可能日数の制限がなく、旅館業法民泊ほどハードルが高くないことがメリットですが、2泊3日以上という制限があります。   また、地域ごとに決まりが異なるため、それぞれの地域のルールを確認する必要があります。

民泊運営の形態③住宅宿泊者事業法（新法民泊）

住宅宿泊者事業法（新法民泊）は、最も始めやすい民泊形態です。   基本的には、台所、浴室、トイレ、洗面設備の4つの設備要件がそろっていれば届出のみで運営を開始することができます。   ただ、年間営業日数は180日未満と決まっているため民泊で利益を出したいと思っている方には非常に強い制限になります。   そこで弊社では民泊×マンスリーマンション運用という方法を提案しています。   この運用方法については別の記事で詳しく紹介しているので、チェックしてみてください。 「民泊とマンスリーマンション運用のメリットとは？不動産活用の新しい手段！」

家主居住型と家主不在型の種類

ここまで民泊の3つの運営形態をご紹介しましたが住宅宿泊者事業法（新法民泊）では、さらに家主居住型と家主不在型で種類が異なります。

住宅宿泊者事業法（新法民泊）の種類①家主居住型

家主居住型は在客中は家主がその家にいることを想定した運営形態です。   在客中は家主が一時的に外出する場合でも、原則1時間以内となっています。

住宅宿泊者事業法（新法民泊）の種類②家主不在型

在客中に家主がいない場合、あるいは長時間外出する場合は家主不在型になります。   家主不在型の場合は在客中の管理を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。

民泊形態ごとの申請の方法

ここまで民泊の形態について紹介してきました。   次にそれぞれの民泊形態ごとの申請の流れについて見ていきます。

旅館業法による民泊の許可申請

旅館業法による民泊の場合は保健所の許可が必要になります。   まず、民泊登録の要件を満たしているかを建築指導課と開発審査課で確認します。   その後保健所に必要書類を申請します。   申請時には ・登記事項証明書 ・状況見取り図 ・配置図・平面図 ・構造設備の仕様図 ・仕様承諾書 ・水質検査成績書 ・土地・建物登記簿謄本 ・検査済証 が必要になります 。

特区民泊の認定申請

特区民泊の場合は保健所の許可は必要ありません。   自治体ごとに定められた窓口で認定申請を行います。   申請時には ・申請書 ・住民票の写し(法人の場合は定款または寄附行為及び登記事項証明書) ・賃貸借契約及びこれに付随する契約にかかる約款 ・施設の構造設備を明らかにする図面 が必要になります。

新法民法の届出

民泊制度ポータルサイトか保健所で届出を行います。   形式的な審査を経て受理されれば民泊運営を始めることができます。   届出には ・商号、名称または氏名及び住所 ・役員の氏名(法人の場合) ・法定代理人の氏名・住所(未成年者の場合) ・住宅の所在地 ・住宅宿泊管理業者の商号など(管理業者に委託する場合) ・住宅図面 ・契約書 が必要になります。   届出書はポータルサイトからダウンロードできます。

民泊運営を始める前に注意すべきこと

ここまで民泊運営を始めるまでの流れを紹介してきましたが、民泊を始めるにあたっては注意すべき点もあります。   一つ一つ見ていきましょう。

民泊運営前の注意点①民泊が可能な地域か確認

民泊の形態の紹介の章でも紹介しましたが、民泊の形態によって民泊運営のできない地域が異なります。   準備をしたのに民泊運営ができなかったというようなことが無いよう、民泊運営を行おうと思っている地域で運営が可能なのか、事前にしっかり確認しておきましょう。

民泊運営前の注意点②マンションで民泊を行う場合は管理規約をチェック

マンションの管理規約によっては住宅以外の目的での使用が認められていない場合があります。   マンションで民泊を行うことを考えている方は管理規約を予め確認しておきましょう。

民泊運営前の注意点③マンションを一棟丸ごと使った民泊運営は難しい

マンション一棟丸ごと民泊運営をすると、宿泊施設とみなされます。   宿泊施設はマンションよりも容積率の要件が厳しいため、マンションを宿泊施設として運用すると違法になる可能性が高いです。   マンションを一棟丸ごと民泊運営することを考えている場合は、宿泊施設の容積率の要件を満たしているか予め確認しましょう。

民泊運営前の注意点④住宅ローン控除の適用対象外になる可能性がある

民泊の運用方法や条件によっては「住宅」ではないとみなされ、住宅ローン控除の適用外とされる可能性があります。   住宅ローン控除の対象はあくまでマイホームの購入であり、住宅として使用することを前提としているため民泊営業の割合が高くなってしまうと控除の対象外になる可能性があるので注意しましょう。

民泊運営を始めるポイント

せっかく民泊を始めるのであれば、少しでも利益をあげていきたいですよね。   民泊運営の成功のカギはOTAサイトの管理と口コミです。   宿泊者はOTAサイトを見てさまざまな宿泊施設と比較し、最終的な宿泊場所を決めるため、リピーターでない限り、OTAサイト上の情報が全てになります。   OTAサイト上のリスティングページでより多くの宿泊者に魅力が伝わるようにすることが、宿泊者の数を増やすことに繋がります。   また、宿泊者の数を増やしていくことも大事ですが、それ以上に宿泊者がより満足できるようなサービスと宿泊環境を提供し、良質なレビューを積み上げていくことが、重要です。   ユーザー評価の低い宿は宿泊者に避けられてしまいます。   逆に高い評価のレビューは宿泊者にとって重要な安心材料になります。   この章ではより多くの宿泊者に来てもらい、より多くの宿泊者に満足してもらうためのポイントを紹介していきます。

民泊運営を始めるポイント①物件選定

民泊は立地が非常に重要になります。   公共交通機関へのアクセスや観光客に人気なエリアとの近さなどは、OTAサイトで見やすく表示されるため簡単に他の宿と比較されます。 そのため、まだ物件を決めていない場合はしっかりとエリアで絞り込みましょう。

民泊運営を始めるポイント②宿泊者にとってより魅力的な設備リノベーションをする

宿泊者がより快適に宿泊できるよう必要に応じてリノベーションしましょう。   トイレが和式の場合は洋式に変えましょう。   また、お風呂とトイレは分けたほうが宿泊者にとってより魅力的になるでしょう。   他にも利用者の立場に立って必要なリノベーションを行い、より快適な宿泊ができるようにすることが予約数の増加や満足度の向上に繋がります。

民泊運営を始めるポイント③インテリアやアメニティにはこだわる

OTAサイトでは宿の写真を魅力的に見せることが予約に直結します。   インテリアなどの室内コーディネートには徹底的にこだわりましょう。   また、OTAサイトにはアメニティに関する情報を記載する欄もあるため宿泊者の利便性を考えアメニティをそろえましょう。

民泊運営を始めるポイント④トラブルを防ぐためにウェルカムガイドを必ず作成する

宿を使う際のルールや設備の使い方を載せたウェルカムガイドを作成しましょう。   特に文化の違う外国からのゲストは、日本でのルールについて知らないこともあるので必ず多言語で作成しましょう。   ゴミ捨て場に勝手にゴミを捨ててしまったり、夜間に騒いだりといったことから近所トラブルに繋がることもあるのでウェルカムガイドに禁止事項を明記しましょう。   また、近くの観光名所や公共交通機関などについてもウェルカムガイドと合わせて一緒に紹介すると満足度に繋がるかもしれません。

民泊運営を始めるポイント⑤リスティングページで魅力を分かりやすく伝える

OTAサイトのリスティングページには写真だけでなく立地や公共交通機関へのアクセス、家具家電等の設備、アメニティ、駐車場など、さまざまな情報を載せることができます。   その宿の魅力が多く伝わるようリスティングページはしっかりと作成しましょう。

民泊運営ならワールドワイドベースにお任せ！

民泊の始め方についてご紹介しましたが、運営を考えている方の中には「もっと詳しく知りたい」「うちの物件は運営できるのか」「初期投資はどのくらいから？」といった様々なお悩みがあると思います。   そのようなお悩みを解決したい方は、ぜひワールドワイドベースにご相談ください！   ワールドワイドベースは北海道に特化した民泊運営代行サービスを提供しています。   物件の選定や運用設計から届出・登記、お部屋のセットアップ、OTAサイトのページ最適化、予約管理、清掃やトラブル対応といった運用管理など、民泊運営をマルっと代行します。   民泊運営のプロに依頼することで外国人旅行者の動向や近隣民泊施設の価格、過去のデータや将来の需要を予測し、宿泊費の値付けを細かくコントロールして民泊運営における収益最大化を狙うことができます。   北海道内の民泊運営代行に関するご相談を無料で受け付けております。

民泊の始め方の手順とは？民泊運営を始める際の注意点とポイント｜まとめ

今回は民泊の始め方についてご紹介しました。   運営開始までにはさまざまな準備が必要になりますが、運営開始後により高い利益を上げるためには最初の準備段階が非常に重要です。   物件の選定やリノベーション、家具の変更など運営開始後の変更ができない、あるいは簡単に変更することができないものもあるので運営開始後のイメージを作りながら徹底的な準備を行いましょう！