2022.12.08
民泊とマンスリーマンション運用のメリットとは？不動産活用の新しい手段！
国内・国外からの観光客に人気の「民泊」と単身赴任や出張、長期滞在に適した「マンスリーマンション」をかけ合わせて運営するハイブリッド運用という不動産活用の新しい手段が最近注目されています。
民泊運営を考えている方、ハイブリッド運用について知りたい方、運営するうえでの注意事項を知りたい方は必見です。
目次
そもそも民泊って？マンスリーマンションとは？
民泊やマンスリーマンションを運営するうえで、そもそも民泊とマンスリーマンションの特徴や契約の違いがあるのかは知っておきたいですよね。
そこでまずは、それぞれの特徴や契約の違いについてご紹介します。
民泊とは
民泊とは、個人宅の一室やマンションの空室、空き別荘などを宿泊者に提供することです。
最近、民泊運営および民泊投資が注目されている背景には、初期費用の低さと始めやすさといったメリットがあります。
部屋を綺麗に掃除したり、家具家電を揃えたりするだけで手軽に始められることから空き家や、空き部屋を有効活用したい方に人気があります。
民泊の運営を行うにあたっては様々な手続きが必要ですが、その方法としては大きく、旅行業登録を行うか、新法民泊に基づいて営業するかに分かれます。
旅行業法に基づいて、旅行業登録を行えば運営はすぐにでも開始することが可能です。
しかし、この旅行業登録は用途地域制限の観点からなかなか大変とされています。
新法民泊では、用途地域制限で民泊運営できない地域であっても制限がなければ民泊運営が可能です。
ただし、宿泊日数が年間180日までと定められているため、稼働日数に制限があるというデメリットがあります。
マンスリーマンションとは
マンスリーマンションは、短期間で契約して住むことが可能なマンションのことで、長期滞在をする外国人観光客や仕事で単身赴任をする方、戸建て住宅が完成するまでの仮住まいが必要な方に多く利用されています。
一般的なマンションより家賃は高いですが、ホテルや旅館に泊まるよりも安く滞在できるという点で人気があります。
マンスリーマンションの入居者との契約方法については、普通賃貸借契約、定期建物賃貸借契約がありますが、ほとんどは定期建物賃貸借契約になります。
期間の定めがある、また、入居者の都合で勝手に更新を行うことができないという点でマンスリーマンション運営をするには便利な契約となります。
民泊×マンスリーマンション運用のメリット
民泊とマンスリーマンションの特徴をご紹介しましたが、最近は収益化を最大化させるために、民泊×マンスリーマンション運用というハイブリッドな不動産活用が増えてきています。
民泊運営代行を行う当社でも、効率的な運用方法としておすすめしている、民泊とマンスリーマンションをかけ合わせた不動産運用、そのメリットを解説していきます。
民泊×マンスリーで効率よく収益を上げられる！
先ほども述べた通り新法民泊に基づいて民泊を行う場合は、宿泊日数が年間180日以内という規定があります。
そこで最近は、宿泊用の施設に民泊とマンスリーマンションの2つの顔を持たせることで収益を上げるという不動産活用の新しい手段が注目されています。
マンスリーマンション運用で賃貸としても募集をかけることで、新法民泊に基づいた民泊運営をした際の「年間営業日数180日以内」という弱点を補い、1つの物件で効率よく収益を上げることができます。
例えば、6〜8月、11〜1月などの旅行シーズンは民泊施設として宿泊料金を高めに設定し、それ以外の期間はマンスリーマンションとして提供することで実質180日以上の稼働が可能になり、収益もその分伸びます。
物件を民泊だけでなく、マンスリーマンションとしても貸し出すことで収益を最大化させるのです。
ニセコ・倶知安・富良野といったリゾート地でも収益を安定できる！
当社が拠点を置く北海道には、日本を代表するようなリゾート地・観光地が豊富にあります。
ですが、それらのリゾート地・観光地の多くは自然資源に強く依存しており、季節によって需要の増減が激しいです。
例えば、ニセコ・倶知安は、アウトドアを楽しめる夏とスキーが楽しめる冬の2つの季節に極端に観光需要が集中しており、他の時期には観光面からは集客が見込みづらいです。
下のグラフは、2008年～2017年まで、倶知安町の観光客入込数を月別に表示したものですが、どの年においても、夏（7・8月）と冬（12月～翌3月）に観光客が集中しており、その二極性がはっきりと現れています。
富良野も同様に、初夏のラベンダーシーズンや冬のスキーシーズンに観光客が集中していて、通年の観光需要には乏しいです。
観光需要≒宿泊需要ともいえるので、1年まるまる民泊として運用するのは、そのようなリゾート地においてはリスキーなのです。
出典：平成29(2017.04-2018.03)年度 倶知安町観光客入込み状況
そこでおすすめなのが、民泊×マンスリーマンションのハイブリッド運用です。
「観光需要が大きいハイシーズンには、民泊として運用し、オフシーズンには工事関係者などを想定客に、マンスリーマンションとしての運用に切り替える。」
この方法なら、リゾート地のような季節ごとでの需要の差が大きい場所でも、最大収益を狙うことができます。
民泊×マンスリーマンションの運用について、具体的な事例でわかりやすく紹介！
民泊とマンスリーマンションを組み合わせた運用方法についておすすめしていますが、具体的なモデルケースがないといまいち想像が付きにくいですよね。
そこで、倶知安・富良野の2つの場所をモデルに、民泊×マンスリーマンションの運用について解説していきます。
ケース1【倶知安】観光需要が特に高い冬は民泊、その他の時期はマンスリーマンションで建設工事関係者の長期滞在を狙う
ニセコエリアの一角を成す倶知安町は、国際的な人気を誇るニセコ・ヒラフのスキー場を背後に備えており、スキーシーズンである冬は国内外問わず多くの観光客でにぎわいます。
一方で、他の季節は観光需要は落ち込んでしまうので、必然的に宿泊施設の需要も低下してしまいます。
ですが、冬以外の季節でも、倶知安町には観光とは違った需要が存在するのです。
ニセコ・倶知安のスキー場周辺はまだまだ開発が進んでいますが、冬になると雪が降り積もってしまうため、夏の間に集中して工事が行われます。
リゾート開発に際してニセコエリアを訪れた工事関係者の下宿場所は、当然必要となってきます。
そこで、雪のない期間中は、工事関係者を主な対象として、マンスリーマンション運用に切り替えるのです。
こうすることで、1つの物件でも観光需要と開発需要の両取りができ、結果として無収入の期間の減少、収益の最大化につながります。
ケース2【富良野】季節を問わず民泊・マンスリーマンション需要が高く、安定した収益が狙える
富良野市は、夏のラベンダーや冬のスキーなど観光資源が豊富な一方、道北の中心都市の1つであるため、長期滞在需要も大きいです。
そのため、民泊運用でもマンスリーマンション運用でもそれなりの収益が見込めますので、初めてハイブリッド運用を行う方にはおすすめです。
富良野のような需要が平均的に存在する場所で収益を伸ばすなら、まず、民泊とマンスリーマンションがそれぞれ生み出す収益の差に注目しましょう。
一般的に1日あたりの収益は、1泊単位で貸し出す民泊の方が、月単位で貸し出すマンスリーマンションより高くなります。
そのため、空室リスクを考えながらいかに民泊として貸し出す期間を長くするかが、収益を伸ばすカギです。
富良野は不動産投資初心者の方や安定を求める投資家の方に特におすすめですが、ハイブリッド運用を上手く活用すれば、高い収益を見込むことができます。
民泊×マンスリーマンション運用で注意すべき法律や条例
民泊×マンスリーマンションの運用はメリットが大きいですが、注意するべき法律や条例もあるのでチェックしておきましょう。
法を犯した場合は過料や罰金などが科されるので要注意です。
違法になるケースとは？
違法になるのは大きく分けて2つのケースがあります。
1つ目は、民泊を開業する届出を提出していない、提出内容に偽りがある場合です。
2つ目は、営業日数が年間180日を超過した場合です。
これらの法を犯した場合、20万円以下の過料または30〜100万円以下の罰金が科されます。
他にもいくつか細かい違反があるのでご紹介します。
・民泊運営を委託するにも関わらず、委託業者を記載せずに届出をした
・賃貸人の承諾を得ずに、賃貸人または転借人が届出者として届出を出した
・住宅宿泊管理業の登録がされていない人に管理業務を委託する
・届出住宅の居室が5つ以上あるが、管理業務を委託していない
・不在になる時間が多いが、管理業務を委託していない
・「住宅宿泊仲介業」の登録を受けていない人に、宿泊サービス提供契約の締結の代理を委託する
民泊×マンスリー運用を考えている方は、これらの違反を頭に入れて安全に運営を行いましょう。
また、既に運営されている方もこの機会に一度体制を見直してみると良いかもしれません。
民泊×マンスリーマンション運用・民泊運営代行ならワールドワイドベースで！
今回は民泊×マンスリーマンションの運用のメリットや、運営をするうえでの注意すべき法律や条例をご紹介しました。
民泊×マンスリーマンションにおけるハイブリッド運用は民泊のメリットとデメリットを生かした不動産活用の新しい手段となります。
民泊やマンスリーマンションの運営で効率的に収益を上げたいとご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
民泊×マンスリーマンションという不動産活用の新しい手段をご紹介しましたが、運営を考えている方の中には「もっと詳しく知りたい」「うちの物件は運営できるのか」「初期投資はどのくらいから？」といった様々なお悩みがあると思います。
そのようなお悩みを解決したい方は、ぜひワールドワイドベースにご相談ください！
当社は、今回ご紹介したようなリゾート地での民泊運営の代行や、民泊とマンスリーマンションを組み合わせた運営の代行も行っており、実績も多数ございます。
また、北海道全域のマンスリー・ウイークリーマンションのポータルサイトの運営も行っております。
民泊運営代行に関するご相談は無料で受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください！
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